Postoje godine kada tržište „diše“ normalno, a i postoje godine kada se vidi ko zaista razumije mehaniku cijene.
2025. je bila druga vrsta godine. Ne zato što se desio jedan veliki šok, već zato što se tržište konačno podijelilo na segmente koji se više ne ponašaju isto. Novogradnja, starogradnja, najam, zemljište i investicione nekretnine danas imaju različite ritmove, različite kupce i različite granice izdržljivosti.
U nastavku je pregled onoga što se u 2025. zaista desilo u Banjaluci i šire (RS/BiH), uz poređenje sa 2023. i 2024. godinom, te realan pogled na 2026. Ovaj osvrt je zasnovan na podacima, ponašanju tržišta i stvarnim transakcijama, bez mitova, bez navijanja i bez „copy-paste“ prognoza.
1. Šta nam brojke kažu: 2025. je bila godina visokih cijena i selektivne potražnje
Ako tražimo jednu rečenicu koja opisuje tržište nekretnina u Banjaluci u 2025. godini, ona bi glasila: cijene su ostale visoke, ali je kupac postao stroži sudija. Potražnja nije nestala, ali je postala znatno izbirljivija i racionalnija nego ranijih godina.
Kod novogradnje u Banjaluci, zvanična statistika za III tromjesečje 2025. bilježi prosječnu cijenu od 3.922 KM/m², uz 168 prodatih novih stanova. Ovaj podatak je važan jer pokazuje da visoka cijena sama po sebi više ne garantuje visok obim prodaje.
Radi poređenja, u II tromjesečju 2024. prosjek je iznosio 3.695 KM/m² uz 233 prodata stana, dok je IV tromjesečje 2024. donijelo 3.716 KM/m², ali čak 454 realizovane prodaje. Drugim riječima, tržište je tada još imalo snažniju apsorpcionu moć, iako cijene nisu bile dramatično niže.
Na nivou Republike Srpske, III kvartal 2025. pokazuje prosječnu cijenu novogradnje od 2.851 KM/m² uz 912 prodatih stanova, dok je na nivou cijele BiH prosjek iznosio 2.993 KM/m², sa vidljivim rastom u odnosu na III kvartal 2024. Ovi prosjeci, međutim, skrivaju velike regionalne razlike i ne govore cijelu priču bez konteksta lokalnih tržišta.
Zaključak za 2025: tržište nije „puklo“, ali se promijenila njegova unutrašnja logika. Više nije dovoljno da je stan nov ili da se nalazi na popularnoj lokaciji – kupac traži jasan odnos cijene, kvaliteta i dugoročne vrijednosti.
2. Zašto su cijene ostale visoke i kada promet uspori
Jedan od ključnih obrazaca u 2025. bio je da se korekcije ne dešavaju prvo kroz javno spuštanje cijene, već kroz uslove prodaje. Tržište je reagovalo suptilnije: umjesto niže cijene po kvadratu, nudila se dodatna vrijednost.
To se u praksi manifestovalo kroz uključene kuhinje, parking mjesta, fleksibilnije rokove plaćanja, popuste za gotovinu ili završne radove „u paketu“. Na taj način se zadržava nominalna cijena, ali se kupcu ipak nudi ekonomski prihvatljiviji ulazak u transakciju.
Razlog za ovakav pristup je strukturne prirode. Novogradnja u BiH i dalje nosi visoke troškove zemljišta, gradnje, finansiranja i PDV-a. Zvanični statistički izvještaji Republike Srpske razlažu cijenu na komponente (zemljište, troškovi gradnje i profit, ostalo + PDV), što jasno pokazuje da cijena nije rezultat isključivo tržišnih ambicija investitora.
Zbog toga se tržište u fazama usporavanja ne prilagođava naglo, već selektivno, kroz strukturu ponude i pregovora.
3. Banjaluka 2025: jedno tržište koje to više nije
Banjaluka već neko vrijeme ne funkcioniše kao jedinstveno tržište, već kao više paralelnih tržišta unutar istog grada. Ova fragmentacija je u 2025. postala mnogo vidljivija nego ranije.
Centralne i tzv. „prime“ zone zadržavaju cijenu zbog ograničene ponude i kupaca koji nekretninu posmatraju prvenstveno kao oblik očuvanja kapitala. U tim zonama brzina prodaje i dalje postoji, ali uz vrlo jasne kriterijume kvaliteta.
Porodične zone, koje podrazumijevaju blizinu škola, infrastrukture i svakodnevnih sadržaja, postale su prostor ozbiljnog pregovaranja. Kupci ovdje nisu protiv kupovine, ali traže funkcionalnost, dobar raspored i realnu cijenu u odnosu na ono što dobijaju.
Ulazni segment – manji stanovi, prvi stan ili investiciona kupovina – pokazao se kao najosjetljiviji dio tržišta. Ovdje svaka promjena kreditnih uslova ili opšteg raspoloženja tržišta ima neposredan efekat na odluke kupaca.
Zato u 2025. nije precizno reći da „cijene rastu“ ili „cijene padaju“. Preciznije je reći da se različiti dijelovi grada ponašaju potpuno različito.
4. Region (RS/BiH): normalizacije bez olakšanja
Na nivou BiH, podaci za 2024. godinu već su pokazali snažan godišnji rast prosječne cijene novih stanova (IV kvartal 2024: 3.066 KM/m², uz rast u odnosu na 2023). Taj rast je u velikoj mjeri bio rezultat kumulativnih troškova i snažne potražnje iz prethodnog perioda.
U 2025. godini rast nije nestao, ali je postao neujednačen. Pojedina tržišta bilježe rast cijena, druga rast broja transakcija, dok treća ulaze u fazu stagnacije uz izraženiju selekciju kupaca.
U Federaciji BiH, polugodišnji izvještaji za 2025. ukazuju na obrazac u kojem ukupna realizovana vrijednost prodaje raste, dok se broj transakcija smanjuje. To je tipičan signal tržišta koje prelazi u skuplji, ali oprezniji fazni režim.
5. Najam u 2025: segment koji najbrže reaguje
Tržište iznajmljivanja tj najma u 2025. pokazalo je koliko brzo pogrešno postavljena cijena može biti sankcionisana. Za razliku od prodaje, najam ne ostavlja mnogo prostora za čekanje i testiranje tržišta. Cijena najma početkom 2025. su porasle i istovremeno prilično usporile tržiste izdavanja. nekretnina.
Stan nije preskup dok god je pravilno pozicioniran u odnosu na konkurenciju, ali postaje preskup onog trenutka kada se u istom cjenovnom rangu pojavi kvalitetnija alternativa. Ovo je posebno došlo do izražaja u gradskim zonama sa velikom ponudom sličnih stanova.
Dodatni pritisak dolazi od rasta investicione kupovine „za rentu“, koja je u pojedinim dijelovima grada dovela do prezasićenja tržišta gotovo identičnim jedinicama. U takvom okruženju, prednost imaju stanovi koji su potpuno opremljeni, funkcionalni i spremni za useljenje bez dodatnih ulaganja, i koji naravno imaju paripadajuci parking ili jos bolje garažno mjesto.
6. Šta realno očekivati u 2026: tri scenarija
Predviđanja tržišta nekretnina često se svode na pojednostavljene narative: ili “cijene će rasti” ili “balon će pući”. Realnost je, međutim, složenija. 2026. godina će u Banjaluci i širem regionu zavisiti od kombinacije finansijskih uslova, psihologije kupaca i kvaliteta ponude, a ne od jednog faktora.
Zato je realno govoriti o tri moguća scenarija, uz napomenu da se tržište vrlo često kreće između njih, a ne striktno unutar jednog.
Ono sto je već sada vidljivo je da 2026. godina neće biti godina velikog kolapsa, ali može biti godina u kojoj se razlika između prosječne i najskuplje transakcije još više povećava.
Scenario A: stabilizacija uz visoke cijene (najvjerovatniji)
U prvom scenariju, koji trenutno ima najveću vjerovatnoću, cijene nekretnina uBanja Luci i regiji ostaju visoke, ali njihov rast postaje spor, selektivan i neujednačen. Tržište se ne vraća na fazu „jeftinih kvadrata“, ali se definitivno udaljava od perioda u kojem se sve prodavalo samo zato što je novo ili dostupno.
U ovom scenariju:
- dobre lokacije i kvalitetni projekti zadržavaju cijenu i likvidnost,
- prosječni projekti prodaju se sporije i zahtijevaju fleksibilnije uslove,
- razlika između oglašene i realizovane cijene postaje vidljivija, ali bez javnog „pucanja“ tržišta.
Kupci u 2026. godini, u ovom scenariju, ne izlaze iz tržišta, ali u njega ulaze opreznije. Ključna promjena je u ponašanju: više poređenja, više pregovora i znatno više pitanja o dugoročnoj vrijednosti nekretnine, a ne samo o početnoj cijeni.
Za investitore, ovo je godina u kojoj se zarada ne ostvaruje „na talasu tržišta“, već na dobroj kupovini, tačnije na ulasku u projekat po realnoj cijeni, sa jasnom strategijom izlaza i razumijevanjem kome će se ta nekretnina sutra prodati ili izdati.
Scenario B: ubrzanje kroz dostupnije finansiranje
Drugi scenario postaje realan ako se istovremeno ispune dva uslova:
da kreditni uslovi postanu povoljniji ili barem predvidljiviji, i da kupci povrate povjerenje da „čekanje više ne donosi prednost“.
U tom slučaju, 2026. može donijeti:
- jaču potražnju u ulaznom i srednjem segmentu (prvi stan, manji stanovi, porodične nekretnine),
- bržu apsorpciju novogradnje u projektima sa dobrom infrastrukturom i jasnom ponudom,
- povratak dijaspore kao aktivnijeg kupca, naročito u većim urbanim centrima poput Banja Luka.
Važno je, međutim, naglasiti jedno: čak i u ovom scenariju rast neće biti linearan. Neće rasti sve cijene, već samo dobra ponuda. Projekti sa slabom lokacijom, lošom strukturom ili nerealnim očekivanjima i dalje neće „uhvatiti voz“, bez obzira na opšte poboljšanje uslova.
Scenario C: hlađenje bez dramatičnog pada
Treći scenario, ne podrazumijeva kolaps tržišta, već produženo hlađenje. On postaje realan u slučaju pogoršanja finansijskih uslova: skupljeg zaduživanja, slabijeg rasta prihoda ili jačeg pritiska troškova života.
U tom okruženju:
- vrijeme prodaje se produžava, posebno u sekundarnim lokacijama,
- cijene se ne ruše naglo, ali se realna korekcija dešava „ispod radara“,
- investitori sa lošim ulaznim cijenama prvi osjećaju pritisak.
Ono što je važno razumjeti jeste da tržište nekretnina u BiH istorijski ne reaguje panikom, već strpljenjem. Pad se rijetko dešava kroz brze rasprodaje, a mnogo češće kroz odustajanje kupaca, produžavanje procesa prodaje i tiho prilagođavanje ponude.
Za kupce sa stabilnim finansijama, ovaj scenario može otvoriti prostor za kvalitetnu kupovinu uz bolju pregovaračku poziciju. Za investitore, on zahtijeva disciplinu i spremnost da se imovina drži duže nego što je prvobitno planirano.
Bez obzira na to koji scenario prevagne, jedan zaključak ostaje isti: 2026. nagrađuje kvalitet, a kažnjava prosjek po premium cijeni. Tržište neće biti ni „lako“ ni „dramatično“, ali će biti znatno zahtjevnije za sve koji u njega ulaze bez jasne strategije.
7. Kako razmišljati u 2026. godini
Ako kupuješ za život: najbolja kupovina u 2026. sve manje je potraga za “najjeftinijim kvadratom”, a sve više potraga za stanom koji smanjuje rizik (jasna dokumentacija, kvalitetna zgrada, dobra mikrolokacija, logičan raspored). Takav stan je likvidan i kada tržište uspori.
Ako kupuješ kao investiciju: 2026. traži disciplinu. Ne kupuje se “svaka novogradnja jer je novogradnja”. Kupuje se ono što ima:
-
jasnu ciljnu grupu (studenti, mladi parovi, poslovni najam, porodice)
-
realan najam u odnosu na cijenu
-
mogućnost izlaza bez gubitka likvidnosti (prodaja za 3–5 godina bez gubitka)
8. Zaključak: 2025. je pokazala granice – 2026. će pokazati znanje
Godina 2025. pokazala je granice dosadašnjeg modela rasta, dok će 2026. pokazati ko zaista razumije tržište. Tržište nekretnina u Banjaluci i regionu nije oslabilo, ali je postalo sofisticiranije i zahtjevnije.
Cijene su visoke, ali kupac više nije pasivan. Razlika između nekretnine koja nosi stvarnu vrijednost i one koja nosi samo cijenu u 2026. biće vidljivija nego ikada ranije.
