Saga Expert – Vodič za kupce novogradnje
Povrat PDV-a na prvu nekretninu trenutno je jedna od najkonfuznijih tema u domaćoj javnosti. Kupci su zbunjeni, investitori često komuniciraju poluinformacije, a agencije pokušavaju da objasne pravila koja dugo nisu bila jasno definisana.
Dobra vijest?
Upravni odbor UIO BiH usvojio je novi Pravilnik o ostvarivanju prava na povrat PDV-a (septembar 2025), koji je prvi put precizno postavio uslove, procedure i ograničenja.
Mi u SagaExpertu razumijemo važnost ovog pitanja i zasto smo odlučili da damo što jasnije odgovore za naše kupce.
Da li i ko ima pravo na povrat PDV-a i u kojim slučajevima to pravo definitivno ne postoji? Pa krenimo redom:
Šta zapravo znači „prvi stan“ i ko ima pravo na povrat?
Pravilnik kaže ovako: pravo ima punoljetni državljanin BiH, sa prebivalištem u BiH, koji kupuje svoj prvi novoizgrađeni stan ili kuću čiji promet podliježe PDV-u.
Najvažnije:
-
povrat se priznaje do 40 m² po kupcu
-
plus 15 m² po članu porodičnog domaćinstva
-
uz ograničenje da ni kupac ni članovi domaćinstva u posljednjih 10 godina nisu bili vlasnici druge stambene nekretnine u BiH
-
i da kupac ne smije prodati stan 5 godina, jer se u suprotnom PDV vraća sa kamatom
Iako pravo važi u cijeloj BiH, kupac iz RS-a većinu potvrda pribavlja u institucijama Republike Srpske: Poreskoj upravi, RUGIPP-u i nadležnom organu za imovinsko-pravne odnose. Sve skupa čini jednu ozbiljnu, ali logičnu proceduru.
Zašto se povrat veže isključivo za novogradnju?
Zato što PDV u stambenom prometu postoji samo kada se prodaje novoizgrađena nekretnina i to od strane pravnog lica koje je u PDV sistemu.
Ako kupujete stan u od investitora, u cijenu se uračunava i PDV. Investitor izdaje fakturu, PDV se prijavljuje, promet je uredno oporeziv. Kupac, ukoliko ispunjava ostale uslove, može tražiti njegov povrat.
Ako kupujete starogradnju, kupujete od fizičkog lica, transakcija ne podliježe PDV-u. Drugim riječima: PDV se ne naplaćuje, pa se ne može ni vratiti.
Tu se najčešće dešavaju greške.
Najveća zabluda danas: kupovina od fizičkog lica (kompenzacija, poklon, naslijeđe…) i pravo na povrat
Mnogi kupci dolaze sa istom rečenicom:
„Stan jeste moja prva nekretnina, ali prodaje ga čovjek koji ga je dobio u kompenzaciju. Zar onda ne mogu tražiti povrat PDV-a?“
Nažalost — ne.
Transakcija u kojoj kupujete od fizičkog lica nije u PDV režimu. To fizičko lice nije u sistemu PDV-a, ne obračunava PDV, ne izdaje fakturu sa iskazanim PDV-om, i ne prijavljuje promet u e-Isporukama.
U takvoj kupoprodaji PDV jednostavno ne postoji. Nemoguće ga je vratiti jer ga niste platili.
Čak i ako je investitor ranije prodao taj isti stan fizičkom licu uz obračun PDV-a, taj PDV je plaćen u prvom prometu. U drugom prometu, on nestaje iz sistema. To znači da je eventualno pravo mogao imati prvi kupac, ali ne i vi.
Kada još ne postoji pravo na povrat?
Pravilnik jasno isključuje sve situacije u kojima kupac ili član domaćinstva imaju ili su u proteklih 10 godina imali stan; zatim slučajeve kupovine poslovnog prostora, apartmana koji ne ispunjava uslove stambene jedinice, ili bilo koje nekretnine koja nije novoizgrađena.
Nema povrata ni onda kada prodavac nije u PDV sistemu, kada ne postoji faktura sa posebno iskazanim PDV-om ili kada kupac ne može dokazati da je cijena, uključujući PDV, u potpunosti uplaćena prodavcu.
Pravo se može koristiti samo jednom, a stan se ne smije prodati pet godina, jer se u suprotnom povrat mora vratiti, uz kamatu.
Najčešći mitovi koje treba odmah razbiti
„Ako brat ima stan, ja nemam pravo na povrat.“ – Ovo je klasičan primjer kako jedna pogrešna rečenica ode viralno.
Pravilnik kaže: pravo ima kupac koji nema stan u posljednjih 10 godina. Ne brat, ne sestra, već kupac lično.
Tačno je da brat, ako ima stan, ne može da „donese“ dodatnih 15 m² kao član domaćinstva. Ali to ne utiče na vaše osnovno pravo da ostvarite povrat za svojih 40 m², ukoliko ispunjavate uslove.
Kako izgleda procedura povrata PDV-a u RS? (korak po korak)
1. Kupuješ stan u novogradnji od investitora
Ugovor + faktura = cijena + iskazan PDV.
2. Nakon uplate i upisa pripremaš dokumentaciju:
-
izvod iz matične knjige rođenih
-
uvjerenje o državljanstvu
-
uvjerenje o prebivalištu
-
izjava da kupuješ prvi stan
-
ugovor + faktura sa PDV-om
-
dokaz o kompletnoj uplati
-
potvrde PU RS i RUGIPP-a
-
dokaz o članovima domaćinstva
-
broj računa
3. Podnosiš zahtjev UIO BiH
Zahtjev se podnosi nadležnom regionalnom centru prema sjedištu prodavca.
4. UIO donosi rješenje i vrši povrat
Rok za odlučivanje: do 6 mjeseci. Maksimalni povrat: do cca 24.500 KM, zavisno od prosječne cijene kvadrata na nivou BiH.
Iskustva sa terena: ono što vam niko drugi ne kaže
Kupci često čekaju predugo da pitaju za PDV. U praksi, to pitanje mora biti postavljeno odmah — kada se rezerviše stan, ne kada je ugovor već spreman.
Povrat PDV-a treba planirati kao finansijski dodatak, nikako kao novac kojim zatvarate transakciju. Administrativni postupak je ozbiljan, zahtijeva strpljenje i uredno vođenje dokumentacije.
Kupovina od fizičkog lica je potpuno druga kategorija: tu se ne bavite PDV-om već kvalitetom same nekretnine. Česta pogrešna očekivanja nastaju zato što se stan kupuje u zgradi novijeg datuma — ali pravilo je brutalno jednostavno: povrat PDV-a prati samo onaj promet u kojem PDV postoji.
Zahtjevi se odbijaju najčešće zbog formalnih grešaka, nejasnih faktura, različitih iznosa u dokumentima ili nepotpunih potvrda.
Zato profesionalna podrška i znanje vašeg agenta koji vas u procesu prati često čini presudan dio procesa.
Saga Expert u praksi za klijente radi upravo to: provjerava PDV status svakog projekta, provodi kupca kroz finansijsku konstrukciju zajedno s kreditnim savjetnikom i priprema realan timeline – od rezervacije, preko ugovora i isplate, pa sve do predaje zahtjeva za povrat.
Šta iz svega ovoga treba ponijeti kao zaključak?
Ako kupujete stan direktno od investitora ili drugog pravnog lica koje je u PDV sistemu – i ako PDV stoji u fakturi – postoji realna osnova da ostvarite povrat.
Ako kupujete od fizičkog lica, bez obzira na to što je stan „prvi“ u vašem životu, PDV u toj transakciji ne postoji. A kada PDV ne postoji, ne može se ni vratiti. Vrlo jednostavno.
Za sve ostalo – od provjere projekata, kredita i pravne sigurnosti, do potpunog vođenja procesa povrata – tu smo da vas vodimo bez greške.
👉 Pregledajte aktuelne projekte novogradnje na SagaExpert.com
👉 Zakažite besplatnu konsultaciju: sačuvaćete vrijeme, novac i živce.
