Saga Expert – Vodič za kupce novogradnje
Povrat PDV-a na prvu nekretninu trenutno je jedna od najkonfuznijih tema u domaćoj javnosti. Kupci su zbunjeni, investitori često komuniciraju poluinformacije, a agencije pokušavaju da objasne pravila koja dugo nisu bila jasno definisana.
Kada država uvede poresku olakšicu, ali ne obezbijedi jasna pravila njene primjene, nastaje prostor u kojem se očekivanja građana sudaraju sa administrativnom stvarnošću. Upravo u tom prostoru danas se nalazi tema povrata PDV-a na prvu nekretninu u Bosni i Hercegovini.
Mi u SagaExpertu razumijemo važnost ovog pitanja i zasto smo odlučili da damo što jasnije odgovore za naše kupce: Šta je zapravo doneseno na nivou BiH? Da li i ko ima pravo na povrat PDV-a i u kojim slučajevima to pravo definitivno ne postoji? Pa krenimo redom:
Šta je zaista usvojeno na nivou BiH
Izmjenama Zakona o porezu na dodatu vrijednost BiH uvedena je odredba koja predviđa povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine. Time je zakonodavac jasno iskazao namjeru da rastereti kupce koji po prvi put rješavaju stambeno pitanje, posebno u uslovima rasta cijena novogradnje i ograničene kupovne moći. Međutim, sam zakon ne propisuje kako se to pravo ostvaruje u praksi. On ne definiše postupak, dokumentaciju, rokove, niti precizne kriterijume. Sve te ključne elemente treba da uredi poseban pravilnik Uprave za indirektno oporezivanje BiH, koji do danas nije stupio na snagu.
Iako je tokom 2025. godine u javnosti objavljen nacrt pravilnika o povratu PDV-a na prvu nekretninu, važno je naglasiti da nacrt još uvijek nema pravnu snagu. On predstavlja radni dokument, otvoren za javne konsultacije i izmjene, ali se ne može primjenjivati dok ne bude formalno usvojen od Upravnog odbora UIO BiH i objavljen u Službenom glasniku.
Drugim riječima, pravo na povrat PDV-a trenutno postoji u zakonu, ali ne postoji operativni mehanizam putem kojeg bi građani mogli podnijeti zahtjev i ostvariti povrat. Upravo ta činjenica je razlog zbog kojeg se danas ne može govoriti o aktivnoj, primjenjivoj poreskoj olakšici.
Pogledajmo zato šta je to zakonsko pravo a šta definiše pravilnik?
Zakon o PDV-u jasno uvodi mogućnost povrata PDV-a fizičkom licu koje kupuje prvu stambenu nekretninu. To pravo je ograničeno isključivo na PDV, što u praksi znači da se može odnositi samo na kupovinu novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a. Zakon takođe jasno određuje da je riječ o nadležnosti na državnom nivou i da će se uslovi, način i postupak povrata urediti pravilnikom.
Upravo na tom mjestu zakon staje. On ne govori o kvadraturi, domaćinstvu, rokovima ili obrascima, već ta pitanja ostavlja pravilniku. Pravilnik koji bi ta pravila učinio primjenjivim još nije stupio na snagu ali daje sledeci smjernice.
Kako je pravo na „prvu nekretninu“ zamišljeno u radnoj verziji pravilnika
U radnoj verziji pravilnika, koja kako smo prethodno naglasili, još nema pravnu snagu i može se mijenjati prije usvajanja, predviđeni su sljedeći okvirni kriterijumi: pravo ima punoljetni državljanin BiH, sa prebivalištem u BiH, koji kupuje svoj prvi novoizgrađeni stan ili kuću čiji promet podliježe PDV-u.
U radnoj verziji pravilnika predloženi su sljedeći okvirni kriterijumi:
-
povrat se priznaje do 40 m² po kupcu
-
plus 15 m² po članu porodičnog domaćinstva
-
uz ograničenje da ni kupac ni članovi domaćinstva u posljednjih 10 godina nisu bili vlasnici druge stambene nekretnine u BiH
-
i da kupac ne smije prodati stan 5 godina, jer se u suprotnom PDV vraća sa kamatom
Iako pravo važi u cijeloj BiH, kupac iz RS-a većinu potvrda pribavlja u institucijama Republike Srpske: Poreskoj upravi, RUGIPP-u i nadležnom organu za imovinsko-pravne odnose. Sve skupa čini jednu ozbiljnu, ali logičnu proceduru.
Zašto se povrat veže isključivo za novogradnju?
Zato što PDV u stambenom prometu postoji samo kada se prodaje novoizgrađena nekretnina i to od strane pravnog lica koje je u PDV sistemu.
Ako kupujete stan u od investitora, u cijenu se uračunava i PDV. Investitor izdaje fakturu, PDV se prijavljuje, promet je uredno oporeziv. Kupac, ukoliko ispunjava ostale uslove, može tražiti njegov povrat.
Ako kupujete starogradnju, kupujete od fizičkog lica, transakcija ne podliježe PDV-u. Drugim riječima: PDV se ne naplaćuje, pa se ne može ni vratiti. Tu se najčešće dešavaju greške.
Najveća zabluda danas: kupovina od fizičkog lica (kompenzacija, poklon, naslijeđe…) i pravo na povrat
Mnogi kupci dolaze sa istom rečenicom:
„Stan jeste moja prva nekretnina, ali prodaje ga čovjek koji ga je dobio u kompenzaciju. Zar onda ne mogu tražiti povrat PDV-a?“
Nažalost – ne.
Transakcija u kojoj kupujete od fizičkog lica nije u PDV režimu. To fizičko lice nije u sistemu PDV-a, ne obračunava PDV, ne izdaje fakturu sa iskazanim PDV-om, i ne prijavljuje promet u e-Isporukama.
U takvoj kupoprodaji PDV jednostavno ne postoji. Nemoguće ga je vratiti jer ga niste platili.
Čak i ako je investitor ranije prodao taj isti stan fizičkom licu uz obračun PDV-a, taj PDV je plaćen u prvom prometu. U drugom prometu, on nestaje iz sistema. To znači da je eventualno pravo mogao imati prvi kupac, ali ne i vi.
Kada još ne postoji pravo na povrat?
U radnoj verziji pravilnika, koja još nema pravnu snagu, predviđeno je isključenje svake situacije u kojima kupac ili član domaćinstva imaju ili su u proteklih 10 godina imali stan; zatim slučajeve kupovine poslovnog prostora, apartmana koji ne ispunjava uslove stambene jedinice, ili bilo koje nekretnine koja nije novoizgrađena.
Nema povrata ni onda kada prodavac nije u PDV sistemu, kada ne postoji faktura sa posebno iskazanim PDV-om ili kada kupac ne može dokazati da je cijena, uključujući PDV, u potpunosti uplaćena prodavcu.
Pravo se može koristiti samo jednom, a stan se ne smije prodati pet godina, jer se u suprotnom povrat mora vratiti, uz kamatu.
Najčešći mitovi koje treba odmah razbiti
„Ako brat ima stan, ja nemam pravo na povrat.“ – Ovo je klasičan primjer kako jedna pogrešna rečenica ode viralno.
Pravilnik kaže: pravo ima kupac koji nema stan u posljednjih 10 godina. Ne brat, ne sestra, već kupac lično.
Tačno je da brat, ako ima stan, ne može da „donese“ dodatnih 15 m² kao član domaćinstva. Ali to ne utiče na vaše osnovno pravo da ostvarite povrat za svojih 40 m², ukoliko ispunjavate uslove.
Kako je procedura povrata PDV-a zamišljena prema radnoj verziji pravilnika
Ova procedura nije operativna dok pravilnik ne stupi na snagu, ali pokazuje pravac u kojem se sistem kreće.
1. Kupuješ stan u novogradnji od investitora
Ugovor + faktura = cijena + iskazan PDV.
2. Nakon uplate i upisa pripremaš dokumentaciju:
-
izvod iz matične knjige rođenih
-
uvjerenje o državljanstvu
-
uvjerenje o prebivalištu
-
izjava da kupuješ prvi stan
-
ugovor + faktura sa PDV-om
-
dokaz o kompletnoj uplati
-
potvrde PU RS i RUGIPP-a
-
dokaz o članovima domaćinstva
-
broj računa
3. Podnosiš zahtjev UIO BiH
Zahtjev se podnosi nadležnom regionalnom centru prema sjedištu prodavca.
4. UIO donosi rješenje i vrši povrat
Rok za odlučivanje: do 6 mjeseci. U javnosti se spekuliše o iznosima do približno 24.500 KM, zavisno od prosječne cijene kvadrata na nivou BiH, ali konačan iznos i metod obračuna još nisu definisani važećim propisom.
Iskustva sa terena: ono što vam niko drugi ne kaže
Kupci često čekaju predugo da pitaju za PDV. U praksi, to pitanje mora biti postavljeno odmah — kada se rezerviše stan, ne kada je ugovor već spreman.
Povrat PDV-a treba planirati kao finansijski dodatak, nikako kao novac kojim zatvarate transakciju. Administrativni postupak je ozbiljan, zahtijeva strpljenje i uredno vođenje dokumentacije.
Kupovina od fizičkog lica je potpuno druga kategorija: tu se ne bavite PDV-om već kvalitetom same nekretnine. Česta pogrešna očekivanja nastaju zato što se stan kupuje u zgradi novijeg datuma — ali pravilo je brutalno jednostavno: povrat PDV-a prati samo onaj promet u kojem PDV postoji.
Zahtjevi se odbijaju najčešće zbog formalnih grešaka, nejasnih faktura, različitih iznosa u dokumentima ili nepotpunih potvrda.
Zato profesionalna podrška i znanje vašeg agenta koji vas u procesu prati često čini presudan dio procesa.
Saga Expert u praksi za klijente radi upravo to: provjerava PDV status svakog projekta, provodi kupca kroz finansijsku konstrukciju zajedno s kreditnim savjetnikom i priprema realan timeline – od rezervacije, preko ugovora i isplate, pa sve do predaje zahtjeva za povrat.
Šta iz svega ovoga treba ponijeti kao zaključak?
Povrat PDV-a na prvu nekretninu u BiH trenutno se nalazi između zakonske namjere i administrativne realizacije. Zakon postoji, ali bez važećeg pravilnika pravo ostaje neoperativno.
Ako kupujete stan direktno od investitora ili drugog pravnog lica koje je u PDV sistemu – i ako PDV stoji u fakturi – postoji realna osnova da ostvarite povrat.
Ako kupujete od fizičkog lica, bez obzira na to što je stan „prvi“ u vašem životu, PDV u toj transakciji ne postoji. A kada PDV ne postoji, ne može se ni vratiti. Vrlo jednostavno.
Za sve ostalo – od provjere projekata, kredita i pravne sigurnosti, do potpunog vođenja procesa povrata – tu smo da vas vodimo bez greške.
👉 Pregledajte aktuelne projekte novogradnje na SagaExpert.com
