Kupovina kuće za većinu ljudi predstavlja životnu odluku i investiciju koja se pravi jednom u životu. Iako na prvi pogled sve može izgledati jednostavno – pronašli ste kuću koja vam se dopada, dogovorili cijenu i spremni ste da potpišete ugovor – praksa pokazuje da kupci u Banjoj Luci često naiđu na neprijatna iznenađenja.
Neka od njih mogu se riješiti relativno lako, dok su druga signal da od kupovine treba odustati.
U nastavku izdvajamo najčešće rizike pri kupovini kuće, uz objašnjenje kako ih prepoznati i na vrijeme izbjeći.
1. Kuća nije u potpunosti legalizovana
Vrlo česta situacija jeste da se kuća nalazi na zemljištu koje jeste uknjiženo, ali objekat nije u potpunosti legalizovan. Dograđeni spratovi, zatvorene terase ili pomoćni objekti bez dozvole mogu biti ozbiljan problem.
Rizik:
Kupac faktički plaća više kvadrata nego što ih ima u papirima, ali ti dijelovi pravno ne postoje. Zbog toga nije moguća kupovina putem stambenog kredita, a i kasnija prodaja može biti otežana.
Praksa:
U Banjoj Luci je trenutno aktivan program besplatne legalizacije bespravno izgrađenih objekata, koji sprovodi Grad Banja Luka.
Besplatna legalizacija odnosi se na objekte izgrađene do 31.12.2013. godine, a obuhvata oslobađanje od plaćanja naknade za uređenje zemljišta i administrativnih taksi. Međutim, vlasnici i dalje sami snose troškove geodetskog snimka i tehničke dokumentacije, koji su neophodni da bi zahtjev bio potpun.
Kupac treba da provjeri da li je prodavac pokrenuo ili završio legalizaciju, jer samo legalizovani objekti mogu biti potpuno pravno sigurni za kupoprodaju i kreditno finansiranje.
2. Kuća nije uknjižena na prodavca
Dešava se da prodavac nije upisan u zemljišne knjige kao vlasnik, što se najčešće događa kod nasljedstva ili prenosa vlasništva bez sprovedene procedure.
Rizik:
Osnovna repreka u ovom slučaju jeste kupovina nekretnine na kredit. Bez upisanog vlasnika, banka neće odobriti kredit, a kupac ne može postati zakoniti vlasnik dok se stanje u katastru ne uskladi.
Praksa:
Kupovina je moguća samo gotovinom i isključivo ako postoji dokaz o vlasništvu (npr. rješenje o nasljeđivanju), ali se preporučuje da prodavac prethodno završi upis.
3. Kuća na zemljištu koje nije uknjiženo na istog vlasnika
Jedan od skrivenih rizika jeste kada kuća i zemljište nisu na istom vlasniku. Tačnije, može se desiti da je kuća je često sagrađena na parceli koja dijelom pripada drugom članu porodice, komšiju ili je u suvlasništvu više osoba (ovakvi slicajevi su se dešavali pomjranjem granica parcela pri avionskim snimcima zemljišta) ili u koliko je dio parcele društvena svojina i nije došlo od denacionalizacije ili otkupa zemljišta od države.
Rizik:
Kupac formalno ne postaje vlasnik zemljišta, već samo objekta, što kasnije može izazvati komplikacije u vezi s imovinsko-pravnim odnosima.
Praksa:
Uvijek tražite list nepokretnosti koji prikazuje i objekat i zemljište zajedno. Ako su vlasnici različiti, kupovina se ne preporučuje dok se vlasništvo ne uskladi.
4. Hipoteke na kući
Kuća može biti opterećena hipotekom, ali to ne mora biti razlog za odustajanje, ali zahtijeva stručnu provjeru.
Rješenje:
Ugovorom se može predvidjeti da se dio kupoprodajne cijene isplati banci za zatvaranje duga, nakon čega se traži brisanje hipoteke u katastru. U svakom slučaju, prije uplate bilo kakvog avansa – provjerite da li postoje aktivni tereti.
5. Više suvlasnika i porodične komplikacije
Kod porodičnih kuća nije rijetkost da postoji više suvlasnika – bračni partneri, roditelji, djeca ili nasljednici. U praksi, to može produžiti ili potpuno blokirati prodaju.
Praksa:
Ako svi suvlasnici nisu saglasni, prodaja se ne može obaviti. Ako je neko od suvlasnika u inostranstvu, moguće je ovjeriti punomoć kod notara u zemlji boravka i time omogućiti prodaju.
6. Zabilježba sudskog spora
Prisustvo zabilježbe spora u Listu Nepokretnosti ne znači automatski da kupovina nije moguća, ali je to ozbiljno upozorenje.
Zabilježba označava da se oko te nekretnine vodi sudski postupak – najčešće između nasljednika, bivših supružnika ili trećih lica koja polažu pravo na imovinu.
Šta to znači za kupca:
Notar može ovjeriti ugovor, ali mora upozoriti obje strane da postoji spor i da postoji mogućnost da sudska odluka naknadno promijeni vlasništvo ili da odluka utiče budućeg vlasnika.
Preporuka:
Kupovina nekretnine sa zabilježbom spora moguća je samo ako imate detaljnu pravnu analizu predmeta spora i spremnost da preuzmete potencijalni rizik.U suprotnom, takvu nekretninu je bolje izbjegavati.
Kako da izbjegnete neprijatna iznenađenja?
Provjerite katastar – pogledajte vlasnika, kvadraturu, upis objekta i zemljišta, te eventualne terete.
Tražite građevinsku i upotrebnu dozvolu – bez njih nema legalne kupovine.
Pitajte za nasljedne odnose – uvjerite se da su svi nasljednici saglasni.
Analizirajte hipoteke i zabilježbe – ako postoje, neka agent ili pravnik objasni tačan postupak i rizike.
Ne uplaćujte avans prije pravne provjere – zatražite da agent obavi sve provjere prije potpisivanja predugovora.
Kupac u tom slučaju preuzima rizik – ako se presudom utvrdi da prodavac nije imao pravo raspolaganja, ugovor može biti poništen, ili kupac može snositi finansijke posledice odluke suda.
Kupovina kuće u Banjoj Luci može biti sigurna, ali samo ako znate na šta da obratite pažnju. Ako vam sve prethodno zvuči komplikovano, najjednostavniji način da se zaštitite jeste da birate nekretnine iz ponude provjerene agencije s iskustvom i licencom, koje za vas obavljaju kompletnu pravnu provjeru prije nego što bilo šta potpišete.
U Saga Expert-u svaka kuća prije objave prolazi detaljnu pravnu i dokumentacionu analizu. Na taj način štitimo i kupca i prodavca, a kupoprodaja se odvija bez stresa i bez skrivenih rizika.
