Povrat PDV-a na prvu nekretninu u BiH: ko ima pravo i kako se ostvaruje u Banjaluci

PDV i porez na nekretnine: dva različita poreza koja se često miješaju

Prva i najvažnija razlika koju kupci u Banjaluci moraju razumjeti: PDV je državni porez BiH (stopa 17%), a porez na nekretnine je entitetski porez Republike Srpske. Zakon o povratu PDV-a donijela je Parlamentarna skupština BiH i jednako se primjenjuje na kupce u svim dijelovima zemlje, uključujući RS. Republika Srpska kroz svoj Zakon o porezu na nekretnine omogućava posebno umanjenje osnovice za stanovanje (do 50 m² za vlasnika i dodatnih 10 m² po članu domaćinstva), ali je to sasvim drugi instrument koji ne treba miješati sa povratom PDV-a.

Za kupce u Banjaluci to znači jednu praktičnu stvar: ako kupujete novogradnju na koju je obračunat PDV od 17%, možete kandidovati za državni povrat. Ako kupujete starogradnju od fizičkog lica, tu nema PDV-a, već se plaća entitetski porez na promet nekretnina, koji ima sasvim druga pravila.

Ko ima pravo na povrat PDV-a

Pravo na povrat ima punoljetni državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u BiH, koji kupuje prvi novoizgrađeni stan ili individualni stambeni objekat. Tri uslova moraju biti kumulativno ispunjena:

·      U periodu od 10 godina prije podnošenja zahtjeva, kupac nije bio vlasnik ni suvlasnik stana u BiH.

·      Zgrada ima upotrebnu dozvolu I stan je u katastru pravilno uknjizen.

·      Prodavac (investitor) je obračunati PDV prijavio kroz e-Isporuke i uplatio na Jedinstveni račun Uprave za indirektno oporezivanje.

·      Kupoprodajna cijena sa uključenim PDV-om je u potpunosti isplaćena prodavcu, što se dokazuje bankovnim izvodima.

Ono što kupci često previde: pravo se odnosi isključivo na novogradnju. Stan u zgradi staroj deset godina koji se kupuje od fizičkog lica ne ulazi u ovaj režim. Takođe, ako prodavac PDV nije uredno prijavio i uplatio, povrat ne može biti odobren bez obzira koliko sve ostalo bilo u redu na strani kupca. Provjera ovog detalja je izuzetno važna kao i savjet o koji investitori na trzistu imaju provjerenu istoriju te je preporucljivo za to imati iskusnog i transparentnog savjetnika u oblasti nekretnina prije zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Koliko kvadrata i koliko novca se može vratiti

Osnovni iznos koji se uzima u obzir je do 40 m² za samog kupca. Ukoliko kupac ima članove porodičnog domaćinstva koji takođe nemaju nekretninu u vlasništvu, osnovica se može uvećati za 15 m² po svakom takvom članu.

Konkretan primjer: četveročlana porodica (kupac, supružnik i dvoje djece) može tražiti povrat za maksimalno 85 m² (40 plus tri puta po 15). Ako je kupljeni stan veći od te površine, povrat se obračunava samo na 85 m², a razlika ostaje na kupcu.

Maksimalni iznos koji se može isplatiti po jednom zahtjevu je 24.557,74 KM. Taj limit se godišnje usklađuje prema prosječnoj cijeni iz biltena Agencije za statistiku BiH. Ako je obračunati PDV manji od tog iznosa, vraća se stvarno plaćeni PDV. Ako je veći, povrat je ograničen propisanim limitom.

Bitna napomena: ako u domaćinstvu jedan član već posjeduje nekretninu (na primjer brat ili sestra ima stan na svoje ime), za njega se ne mogu tražiti dodatnih 15 m². Pravo zadržavaju samo članovi koji nemaju nekretninu u vlasništvu ili suvlasništvu.

Procedura i obrazac za podnošenje zahtjeva

Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS (Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a). Mjesto podnošenja: nadležna organizaciona jedinica Uprave za indirektno oporezivanje (UIO) u regionalnom centru prema sjedištu prodavca stana. Za kupce u Banjaluci koji kupuju od investitora sa sjedištem u RS-u, to je najčešće regionalni centar UIO u Banjaluci.

Rok za podnošenje zahtjeva u tekućoj godini je 30. juni. UIO ima rok od šest mjeseci da donese rješenje o povratu, računajući od dana podnošenja kompletnog zahtjeva. Povrat se isplaćuje na bankovni račun kupca koji se navodi u zahtjevu.

Dokumentacija koju treba pripremiti

Uz obrazac ZKPS, podnosi se sljedeća dokumentacija u originalu ili ovjerenoj kopiji:

·      izvod iz matične knjige rođenih (i vjenčanih, ako je primjenjivo na članove domaćinstva)

·      uvjerenje o državljanstvu BiH

·      dokaz o prebivalištu (CIPS prijava)

·      notarski obrađen kupoprodajni ugovor

·      poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om

·      dokaz da je puna cijena (sa PDV-om) isplaćena prodavcu

·      uvjerenja poreskih organa entiteta i Brčko distrikta da kupac u proteklih 10 godina nije vršio prenos prava vlasništva nad nekretninama

·      uvjerenja nadležnih organa za imovinsko-pravne odnose da kupac nema u vlasništvu drugu nekretninu (osim ove koja je predmet zahtjeva)

·      potvrda iz banke o bankovnom računu na koji UIO uplaćuje povrat

·      izjava o saglasnosti za obradu ličnih podataka

Praktičan savjet iz iskustva naših agenata: pribavljanje uvjerenja iz katastra i poreske uprave, posebno za sva mjesta gdje je kupac imao prijavljeno prebivalište u prethodnih 10 godina, može potrajati. Najbolje je započeti tu papirologiju paralelno sa zaključenjem ugovora kod notara, ne nakon toga.

Ograničenje od pet godina: šta se dešava ako prodate ranije

Stan na koji je odobren povrat PDV-a ne smije se otuđiti prije isteka pet godina. Otuđenje uključuje prodaju, poklon ili drugi prenos vlasništva u tom periodu. Ako se to desi, kupac gubi pravo i obavezan je vratiti dobijeni iznos.

Ovo je posebno važno za kupce koji razmišljaju o stanu kao kratkoročnoj investiciji za preprodaju. Povrat PDV-a je osmišljen za prvog kupca koji u stanu trajno boravi, ne za špekulativne kupovine. Ako je vaš plan da stan prodate u roku od tri ili četiri godine, kalkulacija se mora raditi pažljivije, jer povrat može djelimično ili u cijelosti pasti, što mijenja stvarnu cijenu kvadrata.

Trenutni status primjene Zakona

Zakon je stupio na snagu 12. aprila 2025. godine, ali je provedba kasnila zbog usvajanja Pravilnika o primjeni Zakona. Nacrt Pravilnika bio je na javnoj raspravi u jesen 2025., a u maju 2026. ministar finansija i trezora BiH najavio je da Pravilnik u kratkom roku ide u proceduru pred Upravnim odborom UIO.

Ono što je ministar potvrdio: pravo na povrat važi za sve kupce koji su uknjižili prvu nekretninu od 12. aprila 2025. nadalje, bez obzira što je formalno usvajanje Pravilnika kasnilo. Niko ko je u tom periodu kupio prvu nekretninu neće izgubiti pravo. Praktično, kupci koji su zaključili kupoprodaju nakon tog datuma treba već sada da pripremaju dokumentaciju, provjere da je investitor uredno prijavio i uplatio PDV, i da budu spremni za podnošenje zahtjeva čim Pravilnik bude formalno usvojen.

Šta ovo znači za kupce u Banjaluci

Banjaluka je posljednjih godina jedno od najaktivnijih tržišta novogradnje u RS-u, i većina novih projekata se prodaje sa obračunatim PDV-om od 17%. Za prvog kupca to znači da, pri kupovini stana od oko 60 m² u novogradnji u širem centru, povrat može dostići ili približno dostići maksimalni limit od 24.557,74 KM. To je suma koja realno mijenja finansijsku konstrukciju, posebno kod kreditnih kupaca.

Prije zaključenja ugovora treba provjeriti tri stvari sa investitorom: da je projekat upisan kao novogradnja na koju se obračunava PDV, da investitor uredno prijavljuje PDV kroz e-Isporuke, i da je voljan u kupoprodajnom ugovoru jasno iskazati osnovicu i iznos PDV-a. Bez ovih elemenata, povrat tehnički nije moguć. Saga Expert u svojoj ponudi nudi provjerenu listu investitora koji nude ove uslove.

Za detaljnu kalkulaciju kreditne konstrukcije sa povratom PDV-a, korisno je razmotriti opcije kod više banaka. Pregled aktuelnih kreditnih uslova dostupan je preko Kreditnog savjetnika (https://kreditnisavjetnik.ba/), koji upoređuje ponude banaka u BiH.

Kako dalje

Naši agenti u Saga Expertu-u svakodnevno rade sa kupcima koji prolaze kroz ovaj proces, od prvih razgovora sa investitorom do zaključenja kod notara. Ako razmatrate kupovinu prvog stana u Banjaluci i niste sigurni da li projekat ulazi u režim povrata PDV-a, kontaktirajte nas ili pregledajte aktuelnu ponudu novogradnje i stanova u Banjaluci na našoj platformi. Pravi trenutak da se papirologija počne pripremati je prije, a ne poslije potpisa ugovora.