Da li je cijena po kvadratu najprecijenjeniji podatak na tržištu nekretnina?

Vrijeme čitanja: 6 min

Kada kupci traže stan u Banjaluci, jedno od prvih pitanja koje postavljaju gotovo uvijek glasi: „Kolika je cijena po kvadratu?“

Bilo da se radi o novogradnji, starogradnji ili investicionoj kupovini, cijena po kvadratnom metru postala je najčešći način poređenja nekretnina. Kupci je koriste kako bi procijenili da li je određeni stan skup ili povoljan, dok prodavci upravo kroz cijenu po kvadratu pokušavaju pozicionirati svoju nekretninu u odnosu na konkurenciju.

Međutim, iako je cijena po kvadratu važan pokazatelj, ona vrlo često ne govori dovoljno o stvarnoj vrijednosti nekretnine.

Na tržištu nekretnina nije najvažnije koliko košta jedan kvadrat. Mnogo je važnije šta taj kvadrat nudi.

Zašto cijena po kvadratu ne govori cijelu priču

Ljudi vole jednostavne formule. Ako jedan stan košta 3.800 KM po kvadratu, a drugi 4.500 KM po kvadratu, logično je pretpostaviti da je prvi povoljniji.

Ali nekretnine rijetko funkcionišu tako jednostavno.

Za razliku od većine proizvoda koje svakodnevno kupujemo, stan nije standardizovana roba. Dva stana iste površine mogu imati potpuno različitu tržišnu vrijednost iako se nalaze u istoj ulici, pa čak i u istoj zgradi. Upravo zato profesionalni procjenitelji nikada ne posmatraju samo cijenu po kvadratu. Ona je važna informacija, ali predstavlja tek početnu tačku ozbiljne analize.

Prilikom procjene tržišne vrijednosti nekretnine uzimaju se u obzir brojni faktori poput lokacije, kvaliteta gradnje, starosti objekta, spratnosti, stanja nekretnine, rasporeda prostorija, parkinga, okruženja i stvarno realizovanih cijena sličnih nekretnina na tržištu. Zbog toga se stvarna tržišna vrijednost stana često razlikuje od cijene koju vlasnici očekuju ili od cijena koje svakdnevno vidimo u oglasima.

Ako planirate prodaju ili jednostavno želite znati koliko vaša nekretnina trenutno vrijedi na tržištu, korisno je uraditi orijentacionu procjenu prije donošenja važnih odluka. Na platformi Saga Expert dostupna je i besplatna procjena tržišne vrijednosti nekretnine koja vam može pomoći da steknete realniju sliku o trenutnoj vrijednosti vaše nekretnine.

Kvadratura nije isto što i funkcionalnost

Jedna od najčešćih grešaka kupaca jeste pretpostavka da veća kvadratura automatski znači i bolji stan pa cesto kazu "kako 55m2 trosoban?". Naravno da vise kvadrata garantuje veci komfor i visi standard, ali u praksi to sigirno ne znaci i vecu funkcionalnost prostora.

Dobar raspored prostorija može učiniti da stan od 55m² djeluje prostranije i funkcionalnije od stana od 70 m². Nekada nekoliko kvadrata manje donosi mnogo ugodniji život upravo zato što je prostor bolje organizovan.

Prilikom procjene trzisne vrijednosti nekretnine na terenu, nasi agenti ne vode samo brojem kvadrata, nego i načinom na koji je prostor iskorišten. Koliko prostora odlazi na hodnike? Da li dnevni boravak ima dovoljno prirodnog svjetla? Da li raspored omogućava normalno funkcionisanje porodice?

Odgovori na ova pitanja često imaju veći uticaj na vrijednost nekretnine nego sama površina stana.

Kvalitet života ne stane u kalkulator

Nekretnine nisu matematička jednačina.

Dva stana mogu imati identičnu kvadraturu, isti broj soba i sličnu cijenu, a da pružaju potpuno različit kvalitet života. Renoviran stan u kvalitetnoj starogradnji često može ponuditi više zelenila, veći razmak između objekata, razvijenu infrastrukturu, dovoljno parking prostora i urbanistički planski uređeno okruženje koje se gradilo decenijama.

S druge strane, novogradnja može ponuditi energetsku efikasnost, lift, garažna mjesta, savremene instalacije i tehnička rješenja koja mnogim kupcima predstavljaju važnu prednost.

Pitanje zato nije šta je bolje - starogradnja ili novogradnja. Pravo pitanje je šta je važnije konkretnom kupcu.

Porodici sa malom djecom možda će više značiti blizina škole, igrališta i zelenih površina. Nekome ko često putuje važniji će biti garaža i jednostavno održavanje objekta. Privatni investitor će možda prvenstveno gledati mogućnost buduće prodaje ili izdavanja.

Upravo zato kupci koji traže najbolju vrijednost za svoj novac ne porede samo kvadrate nego i način života koji određena nekretnina omogućava.

Lokacija i dalje pobjeđuje matematiku

Na tržištu nekretnina postoji jedna stara izreka koja ni danas nije izgubila na značaju: Lokacija, lokacija i lokacija.

To posebno dolazi do izražaja na tržištu stanova u Banjaluci, gdje razlika između dvije lokacije udaljene svega nekoliko minuta vožnje može značajno uticati na dugoročnu vrijednost nekretnine.Blizina škole, vrtića, zdravstvenih ustanova, kvalitetna saobraćajna povezanost, dostupnost parkinga, sadržaji za svakodnevni život i planirani razvoj naselja često imaju mnogo veći uticaj na vrijednost stana nego sama početna cijena.

Nije slučajno što pojedini stanovi u naseljima poput Centra, Borika, Nove Varoši, Rosulja ili pojedinim dijelovima Starčevice godinama održavaju visoku tržišnu vrijednost bez obzira na starost objekta. Kupci zapravo ne kupuju samo stan. Kupuju lokaciju i način života koji ona omogućava.

Najjeftiniji kvadrat često nije i najbolja kupovina

Ono sto kao dugogodisnji agenti s iskustvom pokusavamo da objasnimo svojim kupcima koji instinktivno traže najnižu cijenu po kvadratu, vjerujući da upravo tamo leži najbolja prilika, je upravo da najniža cijena po kvadratu ne znači uvijek i najbolju kupovinu.

Ponekad stan koji djeluje povoljnije zahtijeva značajna dodatna ulaganja u renoviranje, zamjenu instalacija, energetsku sanaciju ili uređenje zajedničkih dijelova zgrade. U drugim slučajevima niža cijena odražava slabiju lokaciju, lošiju povezanost sa gradom ili manju potražnju na tržištu.

S druge strane, nekretnina sa višom cijenom po kvadratu može nuditi upravo ono što kupcu dugoročno donosi veću vrijednost a to je kvalitetniju lokaciju, manje troškove održavanja, veću likvidnost prilikom buduće prodaje i ugodniji svakodnevni život.

Zbog toga ozbiljni kupci i investitori ne traže samo najnižu cijenu.

Traže najbolji odnos između cijene i vrijednosti.

Kako onda procijeniti da li je stan zaista dobra kupovina?

Najvažnije je posmatrati nekretninu kao cjelinu.

Cijena po kvadratu jeste važan pokazatelj i svakako ga ne treba zanemariti. Međutim, ona nikada ne bi trebalo da bude jedini kriterijum prilikom donošenja odluke.

Stanje nekretnine, kvalitet gradnje, lokacija, raspored prostorija, mogućnost parkiranja, energetska efikasnost i potencijal budućeg razvoja okruženja često imaju veći uticaj na stvarnu vrijednost nego sama cijena po kvadratu. Upravo ti faktori najčešće određuju da li će određeni stan za pet ili deset godina vrijediti više ili manje.

Šta nam govori današnje tržište Banjaluke?

Posmatrajući trenutnu ponudu stanova u Banjaluci, lako je primijetiti da cijene po kvadratu značajno variraju čak i među nekretninama slične površine. Razlozi za to nisu slučajni. Na konačnu vrijednost utiču lokacija, kvalitet gradnje, spratnost, opremljenost, parking, energetska efikasnost, stanje nekretnine i brojni drugi faktori koje nije moguće prikazati samo jednom brojkom.

Upravo zbog toga kupci koji danas traže stan u Banjaluci sve češće posmatraju širu sliku, kvalitet lokacije, funkcionalnost prostora, mogućnost parkiranja i potencijal buduće vrijednosti nekretnine.

Ako trenutno istražujete tržište, pregled aktuelne ponude stanova može biti dobar način da vidite koliko se različiti faktori odražavaju na cijene nekretnina u različitim dijelovima grada.

👉 Aktuelnu ponudu stanova možete pogledati na: https://sagaexpert.com/prodaja-nekretnina/stan

Savjet kupcima koji traže stan u Banjaluci

Cijena po kvadratu je odličan alat za poređenje nekretnina. Problem nastaje kada postane jedini alat. Najbolje kupovine rijetko se kriju iza najniže cijene po kvadratu. One se najčešće nalaze tamo gdje se kvalitet nekretnine, lokacija, funkcionalnost i dugoročna vrijednost susreću u pravom odnosu.

Zato prije nego što odbacite neku nekretninu zato što djeluje „skupo po kvadratu“, postavite sebi jedno jednostavno pitanje: Da li kupujem kvadrate ili kupujem vrijednost?

Vrlo često odgovor na to pitanje promijeni način na koji posmatramo tržište nekretnina.